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宣城論壇

標題: 要嚴防在“以舊換新”中鉆“去周化期”統(tǒng)計政策的空子 [打印本頁]

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-5 10:14
標題: 要嚴防在“以舊換新”中鉆“去周化期”統(tǒng)計政策的空子
目前，一些城市先后采取了“以舊換新”的方法，“以舊換新”有其一定的積極作用，但須嚴防“以舊換新”的國家“去周化期”政策的擾亂，即在統(tǒng)計過程中，僅統(tǒng)計“新房”的“去周化期”，而忽視或故意隱藏被置換的舊房的“去周化期”，以虛高的“去周化期”，規(guī)避國家以“去周化期”對土地供應的強制限制。
背景一：2019年4月17日，自然資源部發(fā)布通知，要求地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）對住宅用地根據(jù)調控目標分類供應。
所謂分類供應，就是根據(jù)商品住房庫存消化周期，結合本地土地市場實際，在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定下一年住宅用地供應。調控目標分為“五類”，分別為顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停。
其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要適當減少供地；18個月至12個月的，維持供地持平水平；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。
背景二：2024年4月29日，自然資源部發(fā)布通知，要求商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

作者: 友愛56 時間: 2024-5-5 16:53
先賣出去再說啊還周期化

作者: 遠山如帆 時間: 2024-5-5 18:25
專業(yè)的不懂。忽悠來忽悠去老子沒錢！

作者: 水陽表嫂 時間: 2024-5-5 22:04
上有政策，下有對策！

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 08:08
去化周期，是了解一個地區(qū)商品房銷售情況的指標，就是一個地區(qū)需要銷售的商品房（包括新、舊商品房）總量與上一年月平均銷售量的比值。一般認為，去化周期18個月為警戒線，30個月為極度危險，據(jù)了解，宣城市2023年為23個月左右，這其中，是否考慮了待售舊房，還不得而知，目前，宣城的實際去化周期，還未見權威的公開報道。

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 08:14

水陽表嫂發(fā)表于 2024-5-5 22:04
上有政策，下有對策！

一般，待售的新商品房數(shù)量便于統(tǒng)計，待售的舊房（二手房）數(shù)量不容易統(tǒng)計，當新房被舊房置換，表面看，新房的去化周期會減少，但實際上，這個地區(qū)的商品房總體去化周期并沒有多大變化。

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 08:22
如果，一個地區(qū)，采取“以新?lián)Q舊”，再利用去化周期統(tǒng)計上的漏洞，虛構去化周期，騙取新建商品房的土地指標，在無市場資金進入的情況下，僅利用地方國有平臺投資拿地，將會增加地方國企債務風險，持續(xù)惡化這個地區(qū)的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

作者: 下不下雨 時間: 2024-5-6 10:36

顓頊的后裔發(fā)表于 2024-5-6 08:14
一般，待售的新商品房數(shù)量便于統(tǒng)計，待售的舊房（二手房）數(shù)量不容易統(tǒng)計，當新房被舊房置換，表面看，新 ...

去周期化，說的就是新房，與舊房無關。舊房不存在去周期化問題，更不存在什么漏洞。以舊換新，本來就是去周期化的一種方法，舊房由政府回收，政府會有用的，沒用你以為他純做好事么？

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 11:18

下不下雨發(fā)表于 2024-5-6 10:36
去周期化，說的就是新房，與舊房無關。舊房不存在去周期化問題，更不存在什么漏洞。以舊換新，本來就是去 ...

對一個新開樓盤，這樣理解沒有問題。
但對于一個地區(qū)，當把”去化周期“作為衡量市場”供求關系“的指標時，它實際就是指的一個地區(qū)的總的“待售商品房”。因為，只有一個地方總的”待售商品房“才能夠代表實際市場供給的情況。
舉個極端的例子，在總需求不變的情況下，一個地方，采取了”以舊換新“的方式，將新房全部”去化“（譬如采取較大幅度的價格傾向政策），那么，表面看，這個地方市場供給不足，但實際上市場對商品房總的需求沒有提高，企業(yè)收回的舊房依然”空置“，那么土地部門能夠僅依據(jù)新房的”去化周期“就可以認定這個地方”求大于需“，而提供商品房建設用地指標，繼續(xù)開發(fā)建設新商品房了？

作者: 沙河人家 時間: 2024-5-6 11:41
買的沒得賣的精！

作者: 少即是多 時間: 2024-5-6 12:01
請問樓主貴庚幾何？

作者: 下不下雨 時間: 2024-5-6 14:54

顓頊的后裔發(fā)表于 2024-5-6 11:18
對一個新開樓盤，這樣理解沒有問題。
但對于一個地區(qū)，當把”去化周期“作為衡量市場”供求關系“的指 ...

你怎么會認為回收后的房子會空置的？別人傻的？

作者: 想當瘦子 時間: 2024-5-6 15:06

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 15:37

下不下雨發(fā)表于 2024-5-6 14:54
你怎么會認為回收后的房子會空置的？別人傻的？

一定時間內，市場上有1000套房子（包括新舊房）想賣出去，而市場上總的需要買房的是100套房子，這樣的話，就會剩余900套。不論是否采取“以舊換新”，剩余的房子大致還是900套，只是，在“以舊換新”的情況下，剩余的新房子變少了，舊房子變多了。

作者: 獨唱團 時間: 2024-5-6 16:17

顓頊的后裔發(fā)表于 2024-5-6 15:37
一定時間內，市場上有1000套房子（包括新舊房）想賣出去，而市場上總的需要買房的是100套房子，這樣的話 ...

舊房子可以改為公租房、人才公寓這些的

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 16:53

獨唱團發(fā)表于 2024-5-6 16:17
舊房子可以改為公租房、人才公寓這些的

是可以消化一些，但由于近些年，地方政府對保障性住房的建設力度一直很大，消化空間有限。據(jù)了解，市區(qū)里的一些人才公寓空置房不少。

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-6 17:01

獨唱團發(fā)表于 2024-5-6 16:17
舊房子可以改為公租房、人才公寓這些的

會消化一些，但近些年，保障性用房建設力度一直不小，所以，消化空間有限，這一點，如果你了解一下市里一些人才公寓入住情況就明白了。

作者: 下不下雨 時間: 2024-5-6 17:18

顓頊的后裔發(fā)表于 2024-5-6 17:01
會消化一些，但近些年，保障性用房建設力度一直不小，所以，消化空間有限，這一點，如果你了解一下市里一 ...

所以，你認為政府會好心，回收你舊房子放那空著，換新房子給你？

政府那么傻？

作者: 顓頊的后裔 時間: 2024-5-7 08:04

少即是多發(fā)表于 2024-5-6 12:01
請問樓主貴庚幾何？

作者: 路轉峰回 時間: 2024-5-7 15:33
路過頂一下

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