關(guān)于《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（修訂草案征求意見稿）

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關(guān)于《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（修訂草案征求意見稿）  

第一章  總則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、各方參與、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

本省物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，建立中國共產(chǎn)黨基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制、形成社區(qū)治理合力。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立工作保障機(jī)制。

第四條  縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。   

鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理和服務(wù)中運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行智能化管理，提升智慧物業(yè)管理服務(wù)能力。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人向社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域延伸，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。

第五條   縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理承接查驗(yàn)；

（五）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、價(jià)格、人防、應(yīng)急管理等部門以及消防救援機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。   

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的交接；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)；

（六）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第七條   物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

         

第二章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第八條   房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；   

（二）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人提出建議或者質(zhì)詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)；

（五）配合、支持物業(yè)服務(wù)人按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；   

（二）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（三）規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠獨(dú)立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條  新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理區(qū)域需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。

需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主依法共同決定；需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主依法共同決定。   

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

第十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十四條  業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋等建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；   

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十六條  業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組�；I備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，但未及時(shí)召開大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主書面報(bào)告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十七條  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行以下職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；   

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法，確定候選人名單，候補(bǔ)成員遞補(bǔ)辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議�；I備組在業(yè)主委員會(huì)成立后自行解散。

第十八條  業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（五）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；

（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；   

（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人；

（九）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

第十九條  業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主大會(huì)決定籌集專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十八條的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算。   

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

第二十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。

第二十一條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，或者電子投票的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過多種方式及途徑送達(dá)表決票并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極參與表決，表決票送達(dá)并已確認(rèn)的業(yè)主，視為參與表決。業(yè)主委托代理人參與表決的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定每名代理人接受委托的業(yè)主人數(shù)上限。

第二十二條  業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定可以采取異議表決，決定第十八、十九條規(guī)定的籌集物業(yè)維修資金等事項(xiàng)的，持反對(duì)意見業(yè)主專有部分面積占參與表決專有部分房屋面積四分之一以下且人數(shù)占參與表決人數(shù)四分之一以下的，視為表決通過；決定本條例第十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)，持反對(duì)意見業(yè)主專有部分面積占參與表決專有部分房屋面積二分之一以下且人數(shù)占參與表決人數(shù)二分之一以下的，視為表決通過。   

第二十三條  業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、 地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。   

第二十四條  業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料妥善保管，不得損毀。

第二十五條  不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，探索組建由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例規(guī)定代行業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推進(jìn)選舉業(yè)主委員會(huì)等。物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十六條  業(yè)主委員會(huì)成員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，產(chǎn)生。引導(dǎo)和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等積極參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期一般不超過五年，成員可以連選連任。   

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第三款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)持備案通知書、印章等向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府市場(chǎng)監(jiān)管部門申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)社會(huì)信用代碼登記，開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶。

建立業(yè)主共有資金監(jiān)管制度，具體辦法由省人民政府另行制定。

第二十八條  業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況；   

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)維修資金及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

（九）制作和保管業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄。制作和保管物業(yè)管理活動(dòng)的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件資料，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十九條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；   

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十條  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上成員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名成員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)人列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)人的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

第三十一條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交本屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。   

移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第三十二條  業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件、職務(wù)終止和職務(wù)罷免，依照法律和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服人減免物業(yè)費(fèi)；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（九）違反法律法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

有前款行為的，業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。   

第三十三條  經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)成員以及候補(bǔ)成員轉(zhuǎn)正的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第三十四條  管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)基本情況；

（二）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；

（五）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督權(quán)；

（六）物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修管理；

（七）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（八）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?br />
（十）專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理；

（十一）違反管理規(guī)約的責(zé)任；

（十二）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十五條  業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：

（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；

（二）業(yè)主大會(huì)的表決程序；   

（三）業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期；工作經(jīng)費(fèi)、開支范圍和開支金額、成員工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和任職條件及資格終止情形、設(shè)立候補(bǔ)成員的規(guī)定；

（四）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理；

（五）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開的時(shí)間或次數(shù)；

（六）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十六條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)召集程序、表決方式或者作出的決定違反法律、法規(guī)或管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第三十七條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)成員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，可以由業(yè)主分?jǐn)�，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。   

推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

         

左or右

第三章  物業(yè)服務(wù)人

第三十八條  業(yè)主大會(huì)可以通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)人在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)人信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

第四十條  物業(yè)服務(wù)人享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費(fèi)；   

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第四十一條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且履行下列義務(wù)：

（一）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（二）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）按規(guī)定向行業(yè)主管部門報(bào)送信用信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料；

（四）支持、配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施消除安全隱患或者向相關(guān)單位報(bào)告；

（六）對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、規(guī)劃、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理；

（七）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；   

（九）妥善保管承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案。

（十）配合國家機(jī)關(guān)開展相關(guān)工作；

法律、法規(guī)作出的其他規(guī)定。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)；

（三）挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；

（四）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用，以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（七）采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)；

（八）與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益；

（九）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告下列信息，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、投訴電話及物業(yè)服務(wù)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式，合同履行情況；   

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運(yùn)行狀況；

（四）供水二次加壓調(diào)節(jié)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（五）業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況；

（六）物業(yè)服務(wù)用房使用情況；

（七）實(shí)施酬金制收費(fèi)的，公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開；其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

         

第四章  前期物業(yè)管理

第四十四條  新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施前期物業(yè)管理。

第四十五條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施前期物業(yè)管理。   

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

第四十六條  建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)人提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)人參與。

新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。   

第四十七條  新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送以下材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（三）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書面材料；

（五）物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。

第四十八條  新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

（二）在城市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)狻⒐�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；   

（四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十九條  既有住宅小區(qū)需要增設(shè)電動(dòng)汽車充換電設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)公用充換電設(shè)施，供電專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)提供技術(shù)指導(dǎo)。公用充換電設(shè)施由充換電設(shè)施建設(shè)受益方負(fù)責(zé)維護(hù)，并承擔(dān)安全主體責(zé)任。

充電設(shè)施所有權(quán)人或受委托人是施工安裝、充電設(shè)施的維護(hù)及安全管理責(zé)任人，負(fù)責(zé)定期對(duì)充電設(shè)施開展電氣安全、消防安全、防雷設(shè)施安全以及充電相關(guān)設(shè)備設(shè)施的檢查和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患。

電動(dòng)車充電樁所有權(quán)人可以與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)協(xié)議，由物業(yè)服務(wù)人協(xié)助管理、維護(hù)電動(dòng)車充電樁。

第五十條  對(duì)新建住宅物業(yè)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促各主管部門及專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，對(duì)本條例四十八條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。   

綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

在首次業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第五十二條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第五十三條  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)人具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。   

第五十四條  業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人不得擅自處分。

業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第五十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

五十六條  物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（三）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對(duì)集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨(dú)立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。   

物業(yè)服務(wù)用房不得計(jì)入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費(fèi)用，并提交登記證明。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。

第五十七條    建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。

第五十八條    新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果，訂立物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行，并會(huì)同雙方對(duì)查驗(yàn)出的問題，設(shè)定合理的整改時(shí)限。必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行�？h（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位在時(shí)限內(nèi)整改存在問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織復(fù)驗(yàn)。未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中侵害業(yè)主利益。   

物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第五十九條  在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。   

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，被解聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)移交。

第六十條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第六十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。   

建設(shè)單位設(shè)立的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督。保證金期滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還的，設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

         

左or右

第五章  物業(yè)服務(wù)

第六十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人依法訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第六十三條  物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。

前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。   

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第六十四條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)人的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第六十五條  物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)人選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物：

（一）移交本條例第五十條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（五）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；   

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)人后，業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)人做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務(wù)人在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)人未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第六十六條  縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)人拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理；業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第六十七條  市、縣（市、區(qū)）建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供安保、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。   

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)人的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第六十八條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，不得超過物業(yè)服務(wù)合同有效期的剩余期限。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

第六十九條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市或者縣人民政府根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價(jià)并公布。政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。   

第七十條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主共同決定：

（一）公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)的；

（二）業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的；

（三）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的政策性費(fèi)用調(diào)整的。

雙方可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格及價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評(píng)估，并公示評(píng)估結(jié)果。

第七十一條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同以外的買賣、裝修房屋交付驗(yàn)收，停車保管、人身財(cái)產(chǎn)安全防范，房屋、車位中介服務(wù)，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養(yǎng)老護(hù)理等事項(xiàng)有服務(wù)要求的，可以與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商，就服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、違約責(zé)任等事項(xiàng)另行約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)人撤出后，將剩余部分按本條例第六十五條規(guī)定一并移交。   

縣級(jí)以上人民政府價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。

第七十二條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br />
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第七十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)人，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第七十四條  已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。   

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第七十五條  業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期支付，物業(yè)服務(wù)人也可以催告其在合理期限內(nèi)支付。

第七十六條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第七十七條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。   

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)人另行約定。

物業(yè)服務(wù)人在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第七十八條  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，并向社會(huì)公開考核結(jié)果。

推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)人以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第七十九條  縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)、綜合管理、發(fā)展改革、公安、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)管、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源等行政部門以及消防救援機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安、消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，推進(jìn)城管、公安、生態(tài)環(huán)境等執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。   

第八十條  縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。

物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解。有關(guān)機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)征求另一方當(dāng)事人意見，對(duì)方無異議的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)即進(jìn)行調(diào)解。達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議書，申請(qǐng)人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)；未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，也可以依法向人民法院提起訴訟。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解、司法調(diào)解的銜接機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)糾紛行政調(diào)解隊(duì)伍建設(shè)，保障工作力量。

第八十一條  實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機(jī)構(gòu)、相關(guān)職能部門、公安派出所、司法所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：   

（一）業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)未依法換屆；

（三）物業(yè)服務(wù)人未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。

            

左or右

六章  物業(yè)的使用與維護(hù)

第八十二條  對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、房屋裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)勸阻、采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告并協(xié)助執(zhí)行。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查；業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。

第八十三條  物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)費(fèi)交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

第八十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；   

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀，改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設(shè)施使用性質(zhì)；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)；

（十）違反規(guī)定停放車輛，在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

占用、堵塞消防通道、消防施救場(chǎng)地，違反消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范安裝設(shè)施、設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。   

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第八十五條  業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第八十六條  物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

在銷售房屋前，建設(shè)單位將車位（庫）租售價(jià)格連同房屋銷售價(jià)格一并進(jìn)行價(jià)格備案；在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將車位（庫）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格等信息在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并書面告知買受人。   

建設(shè)單位出租（售）車位（庫）的，應(yīng)當(dāng)至少提前十五日在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示擬出租（售）車位（庫）的數(shù)量、相關(guān)證明文件和租售價(jià)格及承租（購買）人條件等信息。

建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

第八十八條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以重新劃定車位，但不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地，不得妨礙行人和其他車輛通行。

任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道。

規(guī)劃、應(yīng)急管理、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門以及消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。

第八十九條   利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。   

第九十條 建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。經(jīng)業(yè)主共同決定可以對(duì)共有部分收益等共有資金進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在共有部分收益中列支。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將第八十八條、第八十九條等規(guī)定的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營收益單獨(dú)列賬，定期將公共收益以及使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。前述收益扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)每年開展一次對(duì)共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第九十一條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。

人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

第九十二條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。   

業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

第九十三條  專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ谩⑺�有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或自行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。

第九十四條　住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和省的相關(guān)規(guī)定交存首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。建設(shè)單位在交付房屋、商品房銷售監(jiān)管機(jī)構(gòu)在銷售網(wǎng)簽備案、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金交存情況。

第九十五條 未交存首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約約定和全體業(yè)主的共同決定，及時(shí)補(bǔ)交或者再次籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。專項(xiàng)維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，未能及時(shí)續(xù)交的，由業(yè)主委員會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。   

對(duì)本條例實(shí)施前應(yīng)交未交或者拒不續(xù)交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由專項(xiàng)維修資金管理部門責(zé)令其限期交納，經(jīng)兩次催交仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第九十六條  發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)人提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請(qǐng)使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的；

（三）消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞構(gòu)成重大火災(zāi)隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞不具備滅火功能的；

（四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運(yùn)營管理和維護(hù)的供水水泵（水箱）損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷的；   

（八）尚未移交給專業(yè)經(jīng)營單位運(yùn)營管理和維護(hù)的供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，造成停電或者漏電，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的

（九）業(yè)主委員會(huì)核實(shí)有其他嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?br />
第九十七條　申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的緊急程序，按照下列規(guī)定進(jìn)行：

（一）由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)。未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的要求代為提出申請(qǐng)；

（二）縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定并辦理相關(guān)手續(xù)；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定審核同意后，在建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中直接列支；

（四）應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

相關(guān)主體未及時(shí)提出申請(qǐng)，且已出現(xiàn)嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織代為維修，代為維修費(fèi)用按照前款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定在建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金中列支并公示。   

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?br />
電梯發(fā)生故障需要應(yīng)急使用維修資金的，應(yīng)當(dāng)提交電梯監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具的安全評(píng)估報(bào)告；消防設(shè)施設(shè)備存在重大火災(zāi)隱患需要應(yīng)急使用維修資金的，消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法通知限期維修、更新或者改造，并依法進(jìn)行復(fù)查。

第九十八條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第九十九條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)的原則，依法推動(dòng)既有住宅增設(shè)電梯。業(yè)主應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)中華民族與鄰為善、守望相助等傳統(tǒng)美德，依法配合既有住宅增設(shè)電梯。

住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)由本幢或者本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。   

增設(shè)電梯的安裝、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等費(fèi)用分?jǐn)偅瑧?yīng)當(dāng)按照電梯增設(shè)方案約定執(zhí)行。

第一百條  對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

         

第七章  法律責(zé)任

第一百零一條  有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施前期物業(yè)管理的；

（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

（三）不移交有關(guān)資料的；

（四）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的；   

（五）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。

違反前款第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第一百零二條  違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第二十八條規(guī)定 ，業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程履行工作職責(zé)，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處三千元以上一萬元以下罰款；侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，處一萬元以上三萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

違反本條例第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定進(jìn)行公布、公示的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

違反本條例第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好安全防范工作，對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。   

第一百零三條  違反本條例第十六條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告后，未按規(guī)定時(shí)間組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，由縣級(jí)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

違反本條例第十六條第四款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第一百零四條  違反本條例第四十六條第四款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零五條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第六十五、六十六條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并予以通報(bào)，兩年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。   

第一百零六條  違反本條例第六十八條規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催交，也可以申請(qǐng)調(diào)解，或者提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。

第一百零七條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實(shí)的，由縣級(jí)人民政府價(jià)格部門責(zé)令限期改正并依法處罰。

一百零八條  違反本條例第八十四條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。

違反本條例第八十四條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬元以下罰款；對(duì)單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本條例第八十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

違反本條例第八十四條第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十一項(xiàng)規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。   

一百零九條  違反本條例第八十七條規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。

一百一十條  違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)人及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

一百一十一條  違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的；

（二）未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（三）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的；

（四）未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的；

（五）未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施權(quán)屬的；

（六）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

（七）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的；   

（八）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。     

第八章  附    則

第一百一十二條  本條例下列用語的含義是：

（一）“物業(yè)使用人”，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；“物業(yè)服務(wù)人”包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

（二）“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

（三）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

（四）“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

（五）“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等；

（六）“專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備”是指變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線；

（七）“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。   

第一百一十三條   業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼�，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第一百一十四條   本條例自 年 月 日起施行。   

左or右

估計(jì)論壇里不會(huì)超過十個(gè)人能從頭到尾看的完，雖然我從頭到尾看完了

說到小區(qū)物業(yè)管理混亂，似乎人人都義憤填膺，但愿意改變小區(qū)現(xiàn)狀，主動(dòng)奉獻(xiàn)業(yè)主的又鳳毛麟角。熱心的業(yè)主會(huì)被別人認(rèn)為頭腦子不好，更有甚者會(huì)被污蔑、抹黑……。

眾多業(yè)主的漠視，冷淡，自私是造成小區(qū)混亂的內(nèi)在原因。大多數(shù)業(yè)主的心態(tài)最終決定了與之匹配的小區(qū)現(xiàn)狀。

天涯稀客

一切都是以利益為起點(diǎn)，熙熙攘攘皆為利往！

左or右

天涯稀客 發(fā)表于 2024-6-23 15:56
一切都是以利益為起點(diǎn)，熙熙攘攘皆為利往！

大多數(shù)業(yè)主的心態(tài)決定了與之匹配的小區(qū)現(xiàn)狀。

顓頊的后裔

天涯稀客 發(fā)表于 2024-6-23 15:56
一切都是以利益為起點(diǎn)，熙熙攘攘皆為利往！

明白人��！