這可能是宣城唯一脫穎而出的機(jī)會(huì)了，不能再等待了�。。�

左or右

經(jīng)常有人問，為什么合工大學(xué)子不愿意留在宣城？

在一次高鐵出行中，我問了一個(gè)宣城合工大學(xué)子，她說，宣城就跟一個(gè)大縣城一樣，給人感覺還是有點(diǎn)落后。 哪怕是同樣的薪酬，她還是愿意去蕪湖，蕪湖有輕軌，有很多大型購(gòu)物中心，醫(yī)療教育也很發(fā)達(dá)……。留在宣城，留在落后的城市，總感覺委屈了自己！

合肥天鵝湖CBD，華麗的夜景，吸引了省內(nèi)多少人到合肥置業(yè)創(chuàng)業(yè)，包括我在內(nèi)，我最喜歡坐在天鵝湖小廣場(chǎng)欣賞湖邊華麗的夜景。

一個(gè)城市的現(xiàn)代化形象，對(duì)于留住人才，甚至招商引資也有巨大的促進(jìn)作用。

當(dāng)我們這個(gè)城市埋頭苦干，一門心思對(duì)外招商引資效果不佳時(shí)，有沒有想到過，我們落后的城市形象，是不是又影響了對(duì)外招商引資效果？

有很多人沒有去過外地的大商場(chǎng)，沒有見識(shí)到外面城市更富朝氣的商場(chǎng)，認(rèn)為引進(jìn)新的大商業(yè)會(huì)影響萬(wàn)達(dá)的生意，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)飽和！

為什么我們的思維總停留在同質(zhì)化的商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)思維中不能出來(lái)？不正是因?yàn)槲覀冃侨说谋Ｊ�，�?dǎo)致萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的傲嬌，在天價(jià)的停車收費(fèi)中無(wú)可奈何！

如果我們宣城出現(xiàn)了一座以年輕人消費(fèi)為主體的現(xiàn)代化商場(chǎng)，與傳統(tǒng)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式形成互補(bǔ)，是不是給了我們這個(gè)城市居民更多的選擇？

宣城就缺少一座像萬(wàn)象匯一樣專門吸引年輕人的商業(yè)綜合體，體量不需要大，5一8萬(wàn)方即可。

萬(wàn)象匯定位理念：定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于一二線城市區(qū)域中心或三四線城市的核心地段，致力于打造特有的“活力+熱愛”品牌形象，為消費(fèi)者提供更多選擇和更好品質(zhì)，匯聚城市精彩，點(diǎn)燃人們對(duì)美好生活的激情與向往。體驗(yàn)理念：注重打造多樣化消費(fèi)場(chǎng)景和沉浸式體驗(yàn)，如北京亦莊萬(wàn)象匯以“逸生活 趣萬(wàn)象”的理念，探索社交新方式，打造全齡空間場(chǎng)景、寵物友好空間等，滿足新生代消費(fèi)主力的多樣性需求；還通過豐富戶外社交空間等方式，讓消費(fèi)者成為空間的參與者、互動(dòng)者。

以上內(nèi)容可以看出，萬(wàn)象匯與傳統(tǒng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)不是簡(jiǎn)單重復(fù)，而是錯(cuò)位互補(bǔ)。

宣城能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的只能是宛陵湖新城四期，原來(lái)規(guī)劃17.5萬(wàn)方商業(yè)體面積。純商業(yè)開發(fā)在目前的狀況下是不可能的，只要政府主動(dòng)介入，按照現(xiàn)行國(guó)家政策是允許部分商改住的，在不影響周邊小區(qū)業(yè)主利益的情況下，調(diào)整部分商業(yè)面積改為住宅出售，再用出售住宅所獲得的資金用于商業(yè)綜合體建設(shè)，再采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，邀請(qǐng)華潤(rùn)萬(wàn)象匯商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，這是對(duì)宣城人民的最有利的事情。

四期地塊是宛陵湖周邊最好的絕版位置，黃金地段，很容易就能打造成功，2一3年就能實(shí)現(xiàn)，且無(wú)爛尾的可能。

一旦建成，原規(guī)劃的三棟玻璃幕墻建筑+原金陵飯店兩棟幕墻建筑+星隆國(guó)際兩棟幕墻建筑，總共七棟幕墻建筑，輔以燈光設(shè)計(jì)，一到晚上，燈光秀打開，宛陵湖西岸燈光夜景，完全可以媲美合肥天鵝湖CBD夜景，宣城城市形象立馬起來(lái)

敢問，還有誰(shuí)說宣城是一個(gè)落后的城市！我們能不能創(chuàng)造一個(gè)機(jī)會(huì)，給這個(gè)城市的年輕人在宛陵湖廣場(chǎng)上也能欣賞華麗的城市夜景！

得年輕人者得天下！





















寶龍廣場(chǎng)商業(yè)地塊改為住宅，這是對(duì)我們這個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展的一次巨大傷害，如果時(shí)機(jī)不到，完全可以擱置再開發(fā)，宛陵湖南岸全部打造成住宅，這是城市規(guī)劃建設(shè)中的敗筆。

宛陵湖西岸，等待爆發(fā)！




許多人總強(qiáng)調(diào)我們?nèi)丝诓粔�，人口不夠，我們真的人口不夠嗎�?br />
這是錯(cuò)誤的思維

我們宣城市總共有250萬(wàn)人，市中心只有30萬(wàn)人。我們不是人口少，而是市中心城市化率太低，中心城市吸引下屬縣的能力太弱。甚至對(duì)宣州區(qū)的人口吸附能力也很弱，中心城市化率不僅在安徽省放在全國(guó)都是排名在后的，這是什么原因造成的？

個(gè)人認(rèn)為，與我們這個(gè)城市縣級(jí)城市的城市形象有關(guān)，對(duì)下屬縣沒有任何吸附力。下屬縣人感覺與自己的縣城差不多，為什么要考慮跑到大縣城來(lái)？

宣城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)郎溪廣德寧國(guó)績(jī)溪旌德的高鐵直達(dá)，實(shí)現(xiàn)了15至30分鐘高鐵通行圈。實(shí)際上，這也給宣城房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個(gè)最好的機(jī)會(huì)，如果中心城區(qū)注重城市建設(shè)，肯定能夠吸引以上下屬縣市公務(wù)員群體、教師群體、商人群體等到中心城區(qū)置業(yè)生活上學(xué)。

如何為他們量身定做？中心城區(qū)必須在商業(yè)氛圍，醫(yī)療教育等各方面碾壓下屬縣，才能達(dá)成這個(gè)目標(biāo)！

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左or右

中國(guó)部分城市近年來(lái)為優(yōu)化土地資源配置、緩解住宅供需矛盾，開始探索將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅或商住混合用途。以下從國(guó)家政策支持和地方實(shí)踐案例兩方面進(jìn)行說明：

一、國(guó)家政策支持
1. 國(guó)務(wù)院及部委文件
2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》
     允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，但需補(bǔ)繳土地出讓金。  
  2020年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》
     提出因城施策優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，允許部分商業(yè)地塊調(diào)整用途，緩解庫(kù)存壓力。  
  自然資源部2021年《國(guó)土空間規(guī)劃城市設(shè)計(jì)指南》  
     鼓勵(lì)混合用地開發(fā)，支持商住功能融合，提升土地集約利用效率。

2. 核心支持方向
  租賃住房與保障性住房：鼓勵(lì)商業(yè)、辦公用房改建為租賃住房或人才公寓。  
  去庫(kù)存導(dǎo)向：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過剩的城市，允許調(diào)整用途以消化存量。  
  城市更新支持：舊改項(xiàng)目中允許商住混合開發(fā)，提升區(qū)域活力。

二、地方實(shí)踐案例
1. 深圳
   2020年《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》
     允許部分商業(yè)用地調(diào)整為居住用途，重點(diǎn)增加保障性住房供應(yīng)。  
   - 典型案例：龍華、寶安等區(qū)將原規(guī)劃商業(yè)地塊調(diào)整為住宅或商住混合用地。

2. 廣州
   2021年《廣州市關(guān)于優(yōu)化商服類項(xiàng)目規(guī)劃管理的意見》
     允許部分商業(yè)用地調(diào)整為住宅或商住混合，重點(diǎn)在黃埔、南沙等區(qū)域試點(diǎn)。  
   要求調(diào)整后項(xiàng)目需配建公共服務(wù)設(shè)施。

3. 成都
  2021年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理通知》
     允許商業(yè)用地中住宅占比最高至30%，鼓勵(lì)混合開發(fā)模式。  
   -典型案例：高新區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目調(diào)整為商住綜合體。

4. 上海
   五大新城規(guī)劃（2021年）
     松江、嘉定等新城優(yōu)化商住比例，允許部分商業(yè)地塊增加住宅功能。  
   - 政策限制：調(diào)整需符合區(qū)域人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)配套需求。

5. 其他城市
   長(zhǎng)沙：允許閑置商業(yè)辦公項(xiàng)目改為租賃住房，無(wú)需調(diào)整土地性質(zhì)。  
   鄭州：鼓勵(lì)存量商業(yè)建筑改造為人才公寓，給予財(cái)政補(bǔ)貼。  
   天津：支持閑置商業(yè)建筑改為保障性租賃住房，簡(jiǎn)化審批流程。  
   武漢、南京、合肥：在特定區(qū)域試點(diǎn)商改住，需補(bǔ)繳地價(jià)并通過規(guī)劃審批。

     除了以上大城市，一些中小城市也做了相應(yīng)調(diào)整，例如阜陽(yáng)和百色等等


三、政策共性及限制
1. 支持條件
   商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高、空置率超警戒線的城市優(yōu)先推進(jìn)。  
   調(diào)整需符合城市總體規(guī)劃，且不突破住宅用地總量控制。  
   改建項(xiàng)目需滿足消防、日照等居住標(biāo)準(zhǔn)。

2. 限制性要求
   補(bǔ)繳地價(jià)：商改住需按市場(chǎng)差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。  
   不得分割銷售：部分城市規(guī)定改建后的租賃住房需整體持有運(yùn)營(yíng)。  
   區(qū)域限制：核心商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常不允許調(diào)整用途。

總結(jié)
商改住政策是地方政府應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過剩、緩解住房短缺的靈活手段，但執(zhí)行中需平衡市場(chǎng)供需與城市規(guī)劃。投資者需關(guān)注具體城市的實(shí)施細(xì)則，尤其是補(bǔ)繳地價(jià)、產(chǎn)權(quán)年限（商業(yè)用地40年 vs 住宅70年）等關(guān)鍵條款。未來(lái)，隨著“職住平衡”理念深化，商住混合開發(fā)或?qū)⒊蔀槌鞘懈轮髁鞣较蛑弧?/td>

奧特?zé)o敵牛

第一次聽講有了新的商業(yè)綜合體吸引人才的

王明

真是有才人

清風(fēng)伴我

制杖者無(wú)敵

魔法獨(dú)角獸

你也真是人才，動(dòng)動(dòng)嘴，就能把宣城發(fā)展起來(lái)了，宣城已經(jīng)錯(cuò)過了黃金10年了，沒有機(jī)會(huì)再做大做強(qiáng)了

愛我青青

誰(shuí)的新歡舊愛

你的帖子離不開2個(gè)主題 ：合肥、宛陵湖新城。

宣城的確像個(gè)大縣城。