地方性法規(guī)與民法典沖突下的業(yè)主權利保障探析

和氣生財蔡

一、法律位階與立法權限的界定根據《中華人民共和國立法法》第八十八條規(guī)定，法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。民法典作為全國人大制定的基本法律，其效力層級明顯高于省級地方性法規(guī)。2023年江蘇省高級人民法院在（2023）蘇民終45號判決中明確指出，《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十二條關于業(yè)主可委托物業(yè)服務企業(yè)代為投票的規(guī)定，實質上剝奪了業(yè)主直接表決權，與民法典第二百七十八條產生直接沖突。該判例確立了下位法不得以”操作便利”為由減損業(yè)主法定權利的原則。二、合法性審查的核心標準1.立法權限審查：浙江省《物業(yè)區(qū)域公共事務管理辦法》第八條創(chuàng)設的”樓棟代表制”，要求每單元推選兩名代表參與業(yè)主大會。2022年全國人大常委會法工委備案審查認為，該條款將民法典要求的全體業(yè)主參與表決變更為代表制表決，屬于對民事基本制度的越權調整，最終促成該條款廢止。2.權利保障審查：北京市第三中級人民法院在（2021）京03行終876號判決中，認定《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定的”緊急事項授權條款”構成對業(yè)主表決權的實質剝奪。該條款允許業(yè)委會在緊急情況下代行決策權，但未設置決策后追認程序，導致某小區(qū)物業(yè)費調價方案未經業(yè)主表決即生效。3.程序正當性審查：2023年重慶市五中院審理的”陽光小區(qū)業(yè)委會備案案”中，行政機關依據《重慶市物業(yè)管理條例》第三十五條接受業(yè)委會備案，但該條例未要求備案時提交原始表決記錄。法院援引民法典第二百八十條，以程序瑕疵為由撤銷備案決定，凸顯地方立法程序規(guī)定與上位法的銜接不足。三、司法實踐中的沖突處理1.典型案例對比：2022年南京市鼓樓區(qū)法院審理的”金陵雅苑物業(yè)糾紛案”中，《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十條關于”專項維修資金使用可簡化表決程序”的規(guī)定，與民法典第二百七十八條要求的表決程序產生沖突。法院最終采用”上位法優(yōu)先”原則，判決依據地方條例作出的維修資金使用決議無效。2.備案審查機制：全國人大常委會2023年備案審查報告披露，《河北省物業(yè)管理條例》原第三十八條關于”入住率不足30%可由建設單位代行業(yè)主大會職權”的規(guī)定，因違反民法典物權編基本原則，在備案審查階段即被要求修改。該條款修正后明確限定建設單位代理權限不得超過首期物業(yè)交付后24個月。3.業(yè)主救濟途徑：深圳市中級人民法院在（2022）粵03民終18976號判決中創(chuàng)新適用《民法典》第一百五十三條，認定《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十五條關于”業(yè)委會可代表業(yè)主提起訴訟”的強制性規(guī)定，構成對業(yè)主訴訟權利的不當限制，開創(chuàng)了司法審查直接否定特區(qū)法規(guī)條款的先例。四、地方立法的優(yōu)化路徑1.細化實施規(guī)范：成都市2023年修訂的《物業(yè)管理實施細則》創(chuàng)設”分級表決”機制，對物業(yè)費調整、公共收益分配等核心事項堅持民法典”雙三分之二”標準，而對綠化改造等一般事項允許采用簡化表決程序，該模式經最高人民法院調研后作為典型經驗推廣。2.建立例外機制：廣州市在珠江新城超大型社區(qū)治理中，參照香港《建筑物管理條例》經驗，建立”分區(qū)決策+全體確認”制度。將2000戶以上的社區(qū)劃分為若干決策單元，各單元按民法典標準表決后，再經全體業(yè)主簡單多數確認，既保障個體權利又提升決策效率。3.完善配套制度：杭州市西湖區(qū)試點”業(yè)主權利觀察員”制度，由司法行政機關委派法律專業(yè)人員列席業(yè)主大會，對表決程序進行全程見證。該制度實施后，涉及表決程序爭議的訴訟案件同比下降62%，被寫入《浙江省物業(yè)管理條例》2024年修訂草案。

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